COMPANY
INVESTOR RELATIONS
Ghelamco closes recorddeal in Brussels
(article 'Ghelamco closes recorddeal in Brussels' as appeared in De Tijd, Written by Patrick Luysterman, 29/06/2020)

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/ghelamco-sluit-recorddeal-in-brussel/10235925

Ghelamco sells its Silver Tower at the North Station for 200 million euros to the German fund Deka Immobilien. Never before a buyer of an office space in Brussels was willing to accept such a low yield.

‘The deal is closed, but the financial closing has yet to be officialised’, confirms Paul Gheysens.

The sale of the Silver Tower is not the biggest transaction yet on the Brussels market. The larger Finance Tower was sold for 1,3 billion euros earlier this year.

The German buyer, Deka Immobilien, is willing to accept an unusually sharp yield. With 3,25% this is probably the best deal ever for offices in Brussels. A couple of years ago, the record in our capital was 4%. This means that the buyer will need to wait a few years longer before his investment will be paid back through the lease income.

Eager funds
The Silver Tower has 40.000m² of office space and is 137 metres high. It has been leased to the Public Administration and will be delivered and leased in October 2020. The rental period is 18 years and can be extended with another 18 years. The rental cost is around 150 euros/m²/year. This is relatively cheap but can be partly explained by the scale of the contract/tenant (link to consumer price evolution).

The quality of the tenant (an administration) and the automatic indexing of the rental prices in Belgium, ensure the constant stream of cash flow and few risks, and allow buyers to dig deep into their budgets.

This deal is a positive signal to the market: ‘The large investment funds are eager to invest. They want new projects that are leased out for the long term.’

Gheysens stays optimistic about the office market the following years, certainly when at this point competitors are hesitating to start new projects. The past year he also sold office buildings in Poland.

Corona
According to Gheysens, the new buildings can profit from corona. He emphasises the importance of ventilation. ‘The air should be brought in from the outside. Filtering the air is not sufficient. This is vry hard to achieve in existing buildings.

Observers are especially surprised that the yields have been as sharp as expected before the corona crisis. ‘Don’t believe that these large investment funds, which have excess of cash, are waiting on less sharp yields. This would mean that they should devaluate their existing portfolio. They do want the right product.’

Ghelamco took over the land (in which the Silver Tower was built) from AG Real Estate 18 months ago after years of unsuccessfully looking for a customer.
Ghelamco sluit recorddeal in Brussel

(artikel 'Ghelamco closes recorddeal in Brussel' zoals verschenen in De Tijd, Geschreven door Patrick Luysterman, 29/06/2020)

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/ghelamco-sluit-recorddeal-in-brussel/10235925

 

Ghelamco verkoopt zijn Silver Tower aan het Noordstation voor 200 miljoen euro aan het Duitse fonds Deka Immobilien, vernam De Tijd. Nooit eerder was een koper van een kantoor in Brussel bereid om zo'n laag rendement op zijn investering te aanvaarden.

 

'De deal is rond', maar de closing moet nog worden geofficialiseerd', bevestigt Paul Gheysens aan De Tijd. Op de financiële voorwaarden die De Tijd vernam in de markt, wil hij niet ingaan.

 

De verkoop van de Silver Tower is niet de grootste transactie op de Brusselse markt. De grotere Financietoren werd eerder dit jaar verkocht voor 1,3 miljard euro.

 

De Duitse koper, Deka Immobilien, is wel bereid een ongewoon scherp rendement te aanvaarden. Met 3,25 procent is dat wellicht de scherpste deal ooit voor een kantoor in Brussel. Een paar jaar geleden was 4 procent  nog het record in de hoofdstad. Een scherper rendement betekent dat de koper meer jaren moet wachten voor hij met zijn huur de investering heeft terugverdiend.

 

 

Popelende fondsen

De Silver Tower telt 40.000 vierkante meter kantoorruimte en is 137 meter hoog. Hij is verhuurd aan de Brusselse administratie en wordt in oktober opgeleverd. De huurtijd is 18 jaar en is verlengbaar met 18 jaar. De huurprijs ligt in de buurt van de 150 euro per vierkante meter per jaar. Dat is relatief goedkoop maar wordt  mede verklaard door de omvang van het contract.

 

De kwaliteit van de huurder (een overheid) en de automatische indexering van de huurprijzen in België, maken  dat er weinig risico's aan zo'n investering zijn verbonden en kopers bereid zijn extra diep in de zakken te tasten.

 

Deze deal is volgens Ghelamco een positief signaal naar de hele markt: 'De grote fondsen staan te popelen om te investeren. Ze willen wel nieuwe projecten die op lange termijn zijn verhuurd.'

 

Gheysens blijft optimistisch over de kantorenmarkt in de komende jaren, zeker nu er meer wordt geaarzeld door concurrenten om nieuwe projecten aan te vatten. Het voorbije jaar verkocht hij ook kantoren in Polen.

 

 

Corona

'Het zijn volgens Gheysens precies de nieuwe gebouwen die winnen bij corona. Hij benadrukt het belang van de ventilatie in deze tijden. 'De lucht moeten van buiten worden aangevoerd. Filteren van lucht is niet voldoende. Bij bestaande gebouwen is dat niet zo gemakkelijk realiseerbaar'.

 

Waarnemers zijn vooral verbaasd dat een even scherp rendement is verkregen als werd verwacht voor de coronacrisis. 'Geloof niet dat die grote fondsen die bulken van de cash,  zitten te wachten op minder scherpe  rendementen. Want dat zou betekenen dat ze hun bestaande portefeuille moeten afwaarderen. Ze willen wel het juiste product'.

 

Ghelamco nam de grond 18 maanden geleden over van AG Real Estate, nadat die jarenlang zelf tevergeefs een klant had gezocht voor de site.



https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/ghelamco-sluit-recorddeal-in-brussel/10235925

Top